Wiele spółek z ograniczoną odpowiedzialnością i spółek akcyjnych staje się w pewnym momencie nabywcą nieruchomości. Może to być na przykład grunt pod inwestycje, biuro, magazyn. Aby nie spotkać się z niemiłą niespodzianką już na etapie podpisywania umowy, warto pamiętać o przepisach Kodeksu spółek handlowych, zgodnie z którymi konieczne jest przyjęcie właściwych uchwał do zawarcia umowy zakupu nieruchomości przez spółkę.
Zakup nieruchomości przez spółkę z o.o. – uchwała wspólników
Zgodnie z art. 228 Kodeksu spółek handlowych, do spraw wymagających uchwały zgromadzenia wspólników zalicza się m.in.:
nabycie i zbycie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału
art. 228 pkt 4 KSH
w nieruchomości, jeżeli umowa spółki nie stanowi inaczej;
Oznacza to, że jeśli w umowie spółki nie znalazły się postanowienia wyłączające wymóg podjęcia uchwały wspólników przy nabyciu lub zbyciu nieruchomości, udziału w niej lub użytkowania wieczystego, podjęcie uchwały będzie każdorazowo niezbędne.
Jednak nawet w razie obecności odpowiednich zapisów w umowie spółki należy mieć na uwadze kolejny artykuł Kodeksu:
Umowa o nabycie dla spółki nieruchomości albo udziału w nieruchomości lub środków trwałych za cenę przewyższającą jedną czwartą kapitału zakładowego, nie niższą jednak od 50 000 złotych, zawarta przed upływem dwóch lat od dnia zarejestrowania spółki, wymaga uchwały wspólników, chyba że umowa ta była przewidziana w umowie spółki.
art. 229 KSH
Jeśli więc spółka planuje na przestrzeni dwóch lat od swojego zarejestrowania nabyć nieruchomość, udział w nieruchomości lub środek trwały za cenę przewyższającą 1/4 kapitału zakładowego (ale nie mniej niż 50000 zł), a w umowie spółki nie przewidziano zawarcia takiej umowy, podjęcie uchwały wspólników wciąż będzie wymagane.
Problematyczny może okazać się również art. 230 Kodeksu spółek handlowych, zgodnie z którym:
Rozporządzenie prawem lub zaciągnięcie zobowiązania do
art. 230 KSH
świadczenia o wartości dwukrotnie przewyższającej wysokość kapitału
zakładowego wymaga uchwały wspólników, chyba że umowa spółki stanowi
inaczej.
Wymóg uchwały wspólników w razie rozporządzania prawem lub zaciągania zobowiązań o wartości dwukrotnie przewyższającej wysokość kapitału zakładowego jest relatywnie często wyłączany w umowach spółek z o.o. o niskim (lub wręcz minimalnym) kapitale zakładowym ze względu na jego niepraktyczność w obrocie.
Kiedy podjęcie uchwały wspólników przy zakupie nieruchomości nie będzie wymagane?
Podsumowując, do obowiązek podjęcia uchwały zgromadzenia wspólników w razie zakupu nieruchomości może wystąpić ze względu na art. 228 pkt 4, art. 229 oraz art. 230 Kodeksu spółek handlowych.
- art. 228 pkt 4 – będzie mieć zastosowanie, jeśli umowa spółki nie znosi obowiązku podjęcia uchwały przy nabyciu i zbyciu nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału
w nieruchomości, - art. 229 – będzie mieć zastosowanie jeśli nie minęły dwa lata od rejestracji spółki, a w umowie spółki nie przewidziano zawarcia konkretnej umowy nabycia dla spółki nieruchomości albo udziału w nieruchomości lub środków trwałych za cenę przewyższającą jedną czwartą kapitału zakładowego, nie niższą jednak od 50 000 złotych,
- art. 230 – będzie mieć zastosowanie do każdego rozporządzania prawem lub zaciągania zobowiązań przewyższających dwukrotność kapitału zakładowego, o ile umowa spółki nie stanowi inaczej.
Aby podjęcie uchwały wspólników nie było wymagane przy zakupie nieruchomości, konieczne jest przede wszystkim zawarcie w umowie spółki postanowień o braku konieczności podejmowania takiej uchwały (art. 228 pkt 4). Jeśli cena nabywanej nieruchomości przewyższa dwukrotność kapitału zakładowego, należy upewnić się, czy w umowie spółki wyłączono stosowanie przepisów art. 230 KSH. I wreszcie, jeśli zawarcie umowy nabycia nieruchomości ma nastąpić w przeciągu dwóch lat od rejestracji spółki, w umowie spółki powinna pojawić się wzmianka o możliwości zawarcia takiej umowy bez wymaganej uchwały wspólników.
Śmiało można więc powiedzieć, że w zdecydowanej większości przypadków podjęcie uchwały wspólników o zakupie nieruchomości będzie wymagane, chyba że spełnione zostały wymienione powyżej warunki.
Nabycie nieruchomości przez spółkę z o.o. – wzór uchwały wspólników
Poniżej prezentujemy wzór treści uchwały wspólników spółki z o.o. w sprawie nabycia nieruchomości. Należy uzupełnić go o nazwę spółki, jej siedzibę, oznaczenie drugiej strony umowy (zbywającego nieruchomość), adres nieruchomości i numer księgi wieczystej.
§ 1
Zgromadzenie wspólników ……………………………. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w ……………………………., działając na podstawie art. 228 pkt 4 Ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 1467) postanawia o wyrażeniu zgody na zawarcie przez Spółkę umowy z ……………………………. (oznaczenie strony umowy) w sprawie nabycia nieruchomości ………………………………………………………………………………………… (adres nieruchomości), KW ……………………………. (numer księgi wieczystej).
§ 2
Uchwała wchodzi w życie z dniem jej podjęcia.
Jeśli zastosowanie mają art. 229 i/lub art. 230 Kodeksu spółek handlowych, warto wzmiankować w uchwale także te artykuły. Dodatkowo, wzór uchwały można rozszerzyć o podanie ceny nabycia lub pozostawić tę decyzję zarządowi spółki.
Zakup nieruchomości przez spółkę akcyjną
W przypadku spółki akcyjnej zastosowanie przy zakupie nieruchomości ma art. 393 pkt 4 Kodeksu spółek handlowych, zgodnie z którym uchwały walnego zgromadzenia wymaga między innymi:
nabycie i zbycie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału
art. 393 pkt 4 KSH
w nieruchomości, chyba że statut stanowi inaczej;
Artykuły 229 i 230 pochodzące z przepisów Kodeksu spółek handlowych dotyczących spółki z o.o. nie mają swojego odpowiednika dla spółki akcyjnej. Ograniczone jest jedynie nabywanie mienia za cenę przewyższającą jedną dziesiątą wpłaconego kapitału zakładowego, od założyciela
lub akcjonariusza zgodnie z art. 394 KSH.
Spodobał Ci się ten artykuł? Uważasz go za przydatny? Postaw kawę dla naszej redakcji i wesprzyj dalszy rozwój serwisu!
